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「住宅ローンとNISA、どっちを優先した方がいい？」
「余剰資金があるなら、繰り上げ返済？それともNISA？」
わが家も、投資を始めてから何度かこの問題を考えてきました。
住宅ローンを組んだ当初は、約3,000万円という大きな借金を背負ったことが怖くて、
「できるだけ早く返してしまいたい」
と思っていました。
資産が1,000万円を超えたときにも、一度は繰り上げ返済を考えました。
それでも、わが家が現在出している結論は、
住宅ローンは予定通り返済し、余剰資金はNISAを優先する
です。
わが家の住宅ローンは固定金利1.2％・残債約2,200万円。
この記事では、なぜ繰り上げ返済ではなくNISAを優先しているのか、住宅ローン控除や団信、実際の数字を使って比較します。
※投資の運用結果は保証されません。この記事では一定の条件を置いたシミュレーションを行っています。
この記事を書いた人
30代関西ママ。投資歴4年。固定金利1.2%・35年ローン・残債2,200万円。住宅ローン控除13年特例の適用中（残り6年）。総資産2,000万円超。サイドFIRE目標5,000万円。
- 結論｜固定金利1.2％のわが家はNISAを優先
- わが家の住宅ローン状況
- 住宅ローンとNISAは「確実性」が全く違う
- 住宅ローン控除を受けている間は、繰り上げ返済を急いでいない
- 「金利1.2％－控除1％＝0.2％」はあくまで目安
- 繰り上げ返済を考えた2回のタイミング
- 団信があることも、繰り上げ返済を急がない理由
- 数字で比較｜住宅ローン繰り上げ返済とNISA、どっち？
- 月3万円の余剰資金がある場合
- 月5万円の余剰資金がある場合
- シミュレーションは「NISAの方が必ず得」という意味ではない
- 繰り上げ返済には2種類ある
- NISAより繰り上げ返済を優先した方がいい人もいる
- わが家は「住宅ローン控除終了後」にもう一度考える
- 住宅ローンがあるからNISAをしてはいけない、ではない
結論｜固定金利1.2％のわが家はNISAを優先
先に結論をまとめます。
わが家が現在、繰り上げ返済よりNISAを優先している主な理由は、
- 住宅ローンが固定金利1.2％と比較的低い
- 住宅ローン控除を受けている
- まだ運用できる期間が長い
- 団信の保障もある
- 繰り上げ返済すると、返したお金は簡単には取り戻せない
という点です。
ただし、これは固定金利1.2％というわが家の条件での判断。
住宅ローンの金利、残りの返済期間、住宅ローン控除、年齢、貯蓄額、投資への考え方によって答えは変わります。
わが家の住宅ローン状況
現在の状況はこちらです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 借入金額 | 約3,000万円 |
| 現在の残債 | 約2,200万円 |
| 金利 | 固定1.2％ |
| 返済期間 | 35年・残り約28年 |
| 毎月返済額 | 約7.7万円 |
| 住宅ローン控除 | 13年の適用対象 |
3,000万円を35年かけて返す。
数字だけ見るとシンプルですが、契約した当初は、
「35年って……私は何歳まで働くんだろう」
と少し遠い目になりました。
ただ、固定金利なので、今後市場金利が上がってもわが家の適用金利は変わりません。
この1.2％という金利をどう考えるかが、NISAと繰り上げ返済のどちらを優先するかを考える大きなポイントになっています。
住宅ローンとNISAは「確実性」が全く違う
まず大前提として、
繰り上げ返済とNISAは、同じ「お金を増やす行動」ではありません。
繰り上げ返済は、将来払う予定だった住宅ローンの利息を確実に減らせます。
一方、NISAは税制優遇制度であって、NISAそのものに「年利5％」があるわけではありません。
何を購入するかによって運用成績は変わり、元本割れすることもあります。
この記事では比較のため、インデックスファンドなどを長期間運用するケースを想定し、年5％で運用できた場合をシミュレーションします。
5％はあくまで計算上の仮定で、将来の運用結果を保証するものではありません。
住宅ローン控除を受けている間は、繰り上げ返済を急いでいない
わが家が繰り上げ返済を急がない理由のひとつが、住宅ローン控除です。
住宅ローン控除は、一定の条件を満たすと住宅ローンの年末残高などをもとに計算した金額を所得税などから控除できる制度です。
ただし、制度は入居した年や住宅の種類・性能などによって内容が異なります。
2026〜2030年入居分の住宅ローン減税も控除率は0.7％ですが、借入限度額や控除期間は住宅性能や新築・既存住宅などによって異なります。
わが家は以前の13年特例の適用対象ですが、ここにも注意点があります。
当時の制度では、1～10年目は年末残高等×1％が基本ですが、11～13年目は「年末残高等×1％」と、住宅取得対価等をもとにした別の計算額のうち小さい方が控除限度額になります。
そのため、以前は「残り6年間ずっと1％控除だから、実質金利0.2％」と単純に考えていましたが、正確には控除を受けている年や控除額によって異なります。
「金利1.2％－控除1％＝0.2％」はあくまで目安
住宅ローン金利1.2％に対して、1％の住宅ローン控除を十分に受けられる年だけを単純に考えると、
1.2％－1.0％＝約0.2％
という見方はできます。
ただし実際には、
- 実際に払っている所得税・住民税
- 年末の住宅ローン残高
- 控除限度額
- 控除を受けて何年目か
などによって変わります。
そのため、住宅ローン控除率をそのまま金利から引けば正確な「実質金利」になるわけではありません。
わが家としては、
住宅ローン控除を受けられている間は、1.2％の住宅ローンを急いで返すメリットがさらに小さくなる
くらいに考えています。
繰り上げ返済を考えた2回のタイミング
1回目：住宅ローンを組んだ当初
約3,000万円という数字を見たときは、正直怖かったです。
「こんな借金、早く返してしまいたい」
と思いました。
ただ、全額をすぐ返せる資金があるわけではありません。
さらに、住宅ローンの返済だけを最優先にしてしまうと、子どもの教育費や自分たちの老後資金の準備が後回しになるという不安もありました。
住宅ローンは長期間かけて返していくものだからこそ、返済だけに家計を集中させるのではなく、教育費・老後資金・投資を並行して進めていきたいと考えるようになりました。
そのため、住宅ローンは毎月きちんと返済しつつ、教育費や老後資金の準備、NISAでの資産形成も並行して進める方針にしました。
2回目：資産が1,000万円を超えたとき
資産が1,000万円を超えたとき、
「これだけあれば少しくらい繰り上げ返済してもいいのでは？」
と再び考えました。
でも、まだ長期間運用できる年齢です。
ここでまとまった金額を住宅ローンの返済に回してしまうと、せっかく積み上げてきた投資資金の大部分を失うことになります。
わが家の場合、まだ15年以上は運用期間を取れると考えています。
もちろん投資の利益は保証されませんが、長期間運用できるのであれば、今すぐ住宅ローンを減らすよりも、「まずは投資資金を育てて、資産がもっと増えた段階で繰り上げ返済を考えても遅くないのでは？」と思いました。
まとまったお金を住宅ローンへ入れてしまうより、投資に使える時間と元本を残しておきたい。
そう考えて、このときも繰り上げ返済はしませんでした。
団信があることも、繰り上げ返済を急がない理由
もうひとつ考えているのが、団体信用生命保険（団信）です。
わが家の住宅ローンにも団信があります。
団信は、契約で定められた死亡や所定の障害状態などに該当した場合、保険によって残っている住宅ローンが弁済される仕組みです。
保障内容は金融機関や加入している団信・特約によって違うため、自分の契約内容を確認する必要があります。住宅金融支援機構の団信でも、死亡や所定の状態になった場合に残債務が全額弁済される仕組みが案内されています。
つまり、わが家にとって住宅ローンは、
「残高がある間は団信の保障も付いている負債」
でもあります。
もちろん借金が少ないほど精神的には楽。
でも、この保障まで含めて考えると、
「一刻も早く住宅ローンをゼロにしないといけない」
とは考えなくなりました。
数字で比較｜住宅ローン繰り上げ返済とNISA、どっち？
ここから、実際に数字で比較してみます。
条件は、
- 住宅ローン残高：約2,200万円
- 固定金利：1.2％
- 残り期間：28年
- 毎月返済：約77,100円
- 繰り上げ返済は期間短縮型
- 投資は年5％で運用できたと仮定
- 毎月末に積立
- 比較期間は28年間
とします。
※元利均等返済・ボーナス返済なしとして試算しています。実際の返済条件によって結果は異なります。
そして今回は、両方の家計から出ていく毎月の金額を同じにするように比較します。
これが以前の計算から一番大きく直したところです。
月3万円の余剰資金がある場合
NISAを優先
住宅ローンは通常通り約7.7万円を返済。
それとは別に月3万円を28年間、年5％で運用すると、
約2,191万円
になります。
月3万円を繰り上げ返済
毎月3万円を期間短縮型の繰り上げ返済に回すと、単純計算では住宅ローン完済が約8.8年早まります。
住宅ローンの利息も約128万円削減できます。
そして完済後は、それまで住宅ローン＋繰り上げ返済に使っていた、
約10.7万円／月
を残り約8.8年間、年5％で運用すると、
約1,424万円
になります。
比較結果
| 月3万円をどう使う？ | 28年後の投資資産 |
|---|---|
| 最初からNISA | 約2,191万円 |
| 繰り上げ返済→完済後に投資 | 約1,424万円 |
| 差 | 約767万円 |
月5万円の余剰資金がある場合
同じ条件で月5万円なら、
| 月5万円をどう使う？ | 28年後の投資資産 |
|---|---|
| 最初からNISA | 約3,652万円 |
| 繰り上げ返済→完済後に投資 | 約2,524万円 |
| 差 | 約1,128万円 |
繰り上げ返済を選んだ場合は、ローン完済が約12.1年早まり、支払利息も約175万円少なくなる計算です。
ただし今回の比較は、家計から毎月出す金額を同じにしているため、利息節約額をさらに投資額へ足すような計算はしていません。
シミュレーションは「NISAの方が必ず得」という意味ではない
ここはかなり重要です。
年5％で28年間運用できれば、今回の条件ではNISAを先に始める方が大きな金額になります。
でも投資には値下がりがあります。
特に数年程度の運用では、元本割れする可能性も十分あります。
一方、繰り上げ返済で減らせる住宅ローン利息は、基本的に確定したメリットです。
つまり、
繰り上げ返済＝確実性が高い
NISA＝不確実だが、長期ではより大きなリターンを狙える
という違いがあります。
わが家は残りの運用期間が長く、固定金利1.2％なので、現時点では投資側を選んでいます。
繰り上げ返済には2種類ある
繰り上げ返済には、
| 期間短縮型 | 返済額軽減型 | |
|---|---|---|
| 効果 | 返済期間を短縮 | 毎月返済額を減らす |
| 利息削減効果 | 比較的大きい | 比較的小さい |
| 向いている人 | 早く完済したい | 毎月の負担を減らしたい |
という違いがあります。
この記事のシミュレーションは期間短縮型で計算しています。
金融機関によって手数料や条件も違うため、実際に繰り上げ返済をする場合は契約先で確認してください。
NISAより繰り上げ返済を優先した方がいい人もいる
わが家はNISAを優先していますが、全員におすすめするわけではありません。
たとえば、
変動金利で金利上昇が気になる人。
金利が上がれば、繰り上げ返済によって減らせる利息も大きくなります。
また、
借金があること自体が大きなストレスになる人
も、繰り上げ返済によって得られる安心感を無視する必要はないと思います。
さらに、
退職時期が近いのに住宅ローンが多く残っている場合
などは、投資リターンだけでなく老後の毎月の固定費まで考える必要があります。
逆に、
- 金利が低い
- 固定金利
- 長期間投資できる
- 値下がりに耐えられる
- 生活に必要な現金を確保できている
という場合は、NISAを優先する選択肢も考えやすくなります。
わが家は「住宅ローン控除終了後」にもう一度考える
現在は、
住宅ローンを予定通り返済しながら、余剰資金をNISAへ回す
という方針です。
そして、住宅ローン控除が終了するタイミングでは、もう一度考え直す予定です。
控除がなくなれば、住宅ローンを保有する実質的な負担は今より大きくなります。
その頃には、
- 住宅ローン残高
- わが家の資産額
- NISAの運用状況
- 金利環境
- 子どもの教育費
- 老後までの残り期間
も変わっているはず。
現在は、資産が4,000～5,000万円ほどになった段階で、繰り上げ返済も選択肢に入れたいと考えています。
ただし、
「○万円になったら絶対に返す」
と決めるのではなく、その時点の状況を見ながら柔軟に判断するつもりです。
住宅ローンがあるからNISAをしてはいけない、ではない
以前の私は、
「借金があるのに投資なんてしていいの？」
という感覚がありました。
でも今は、住宅ローンと投資を完全な二者択一にはしていません。
毎月の住宅ローンはきちんと返す。
生活に必要なお金は現金で確保する。
そのうえで、長期間使わない余剰資金をNISAで運用する。
これが現在のわが家の考え方です。
借金はもちろん少ない方が安心です。
でも、住宅ローン返済だけに30年近くを使って、その間まったく投資をしないのも、わが家にとっては大きな機会損失だと考えました。
だから現在は、
返済と投資を同時に進める。
そのうえで、余剰資金についてはNISAを優先する。
これが、固定金利1.2％のわが家が出した答えです。
わが家が実際に使っている証券会社はSBI証券
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まとめ｜住宅ローンとNISA、わが家は今のところNISAを優先
| 項目 | わが家の判断 |
|---|---|
| 住宅ローン | 固定1.2％・残債約2,200万円 |
| 現在の方針 | 通常返済を継続 |
| 余剰資金 | NISAを優先 |
| 月3万円・年5％を28年 | 約2,191万円 |
| 月5万円・年5％を28年 | 約3,652万円 |
| 繰り上げ返済 | 今すぐはしない |
| 次に見直す時期 | 住宅ローン控除終了時など |
住宅ローンとNISAのどちらを優先するかに、全員共通の正解はありません。
でも、
「住宅ローンがあるからNISAはやらない」
と最初から決める必要もないと思っています。
わが家の場合は、固定金利1.2％という条件と残りの運用期間を考え、
今は住宅ローンを予定通り返しながら、NISAを優先する
という結論になりました。
今後、住宅ローン控除が終わったときや資産状況が変わったときには、また改めて判断していきます。
免責事項
この記事はわが家の実体験と一定の前提によるシミュレーションをもとにした情報提供を目的としています。投資には元本割れの可能性があります。住宅ローン・投資・税金に関する判断は、ご自身の契約内容や家計状況を確認したうえで行ってください。住宅ローン控除などの制度は改正されるため、最新情報は国税庁・国土交通省などの公式情報をご確認ください。
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